10月に入り、朝晩はずいぶん涼しくなってきました。少し前まで「暑い、暑い」と言っていたのに、朝、外へ出ると秋らしいひんやりとした空気を感じます。
日中との気温差も大きくなる時期ですので、体調管理にも気をつけたいところですね。
この時期になると、窓を開けたときに入ってくる風も、夏とはまったく違います。エアコンに頼らず、自然の風で気持ちよく過ごせる日は意外と短いものです。
短い秋の心地よさを楽しみながら、今日も一日頑張りたいと思います。
■住宅ローンは、金利の低さだけで選んでいませんか？
これから家を建てる方にとって、住宅ローンの金利は大きな関心事だと思います。
「変動金利は低いけれど、将来の金利上昇が心配」
「固定金利なら安心だけれど、毎月の返済額が高くなる」
このような悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
先日、住宅ローンの借り方について勉強する機会がありました。
私自身、お客様の資金計画を考えるうえで、とても参考になる内容でしたので、3回に分けてご紹介したいと思います。
■「変動金利で借りて、固定金利で借りたつもりで返す」という方法
今回ご紹介するのは、低い変動金利で住宅ローンを借りながら、毎月の返済予算は固定金利で借りた場合と同じ金額に設定する方法です。
例えば、5,000万円を35年間で借りる場合を考えてみます。
2026年9月の金利条件をもとにした試算では、次のようになります。
借入額5,000万円・35年返済の試算
固定金利：フラット35S（ZEH）当初5年2.71％
月184,425円
変動金利：当初1.0％
月141,143円
毎月の差額
約43,000円
この差額を積み立てて、繰上返済に回します。
つまり、変動金利で借りても、毎月約18万4,000円を住宅ローンのために確保しておくのです。
実際に銀行へ返済する約14万1,000円との差額である約4万3,000円を毎月積み立て、年に1回、まとめて繰上返済します。
年間では約52万円になります。
このとき、毎月の返済額を減らすのではなく、返済期間を短くする「期間短縮型」で繰上返済することがポイントです。
なお、今回の試算では、フラット35Sの当初5年間の金利優遇が終了する6年目から、毎月の返済予算を約20万3,000円に増やす前提になっています。
これは、変動金利の返済額が必ず増えるという意味ではありません。
■なぜ、繰上返済が大切なのでしょうか？
住宅ローンの利息は、借入残高に対して発生します。
そのため、早い段階で元本を減らすことができれば、その後に支払う利息も少なくなります。
さらに、将来金利が上昇した場合でも、借入残高が少なくなっていれば、金利上昇による影響を抑えることにつながります。
変動金利が1.0％のまま推移した場合、次のような試算になっています。
返済方法 総返済額
フラット35S（ZEH） 約8,411万円
変動金利・繰上返済なし 約5,928万円
変動金利・年1回繰上返済 約5,634万円
変動金利で普通に35年間返済する場合と比較しても、総返済額を約290万円減らせる計算です。
さらに、完済までの期間は約23年8か月となり、35年より約11年早く返済を終える試算になっています。
※上記は資料の設定条件による試算です。将来の金利や返済額を保証するものではありません。また、事務手数料、団体信用生命保険の追加費用、住宅ローン控除などは含んでいません。
■水野建築が大切にしたいこと
私たち水野建築は、家を建てることがゴールだとは考えていません。
完成した家で、ご家族が30年、40年と安心して暮らしていただくことが大切だと考えています。
どれだけ断熱性能や耐震性能の高い家を建てても、住宅ローンの返済に追われて、毎日の暮らしに余裕がなくなってしまっては残念です。
だからこそ、建物の性能だけでなく、住宅ローンの借り方や返し方についても、お客様と一緒に考えていきたいと思っています。
住宅ローンは、いくら借りられるかではなく、無理なく返し続けられるかまで考えることが大切です。
次回は、実際に変動金利が上昇した場合、この返済方法にどのような効果があるのかをご紹介します。
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お陰様で創立61周年を迎える事が出来ました。
岐阜県土岐市、注文住宅＆省エネ・快適・健康リフォーム工事の水野建築でした。
松尾式設計研修プログラム受講して実践しています。
水野建築は、ZEHビルダー★★★★(四つ星)です
「ハウス・オブ・ザ・イヤー・イン・エナジー2019」優秀賞を受賞しました。
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